赵晓:黑色房地产–论中国房地产业中的寻租现象

赵晓:黑色房地产–论中国房地产业中的寻租现象

作者:北京科技大学管理学院教授、前国资委宏观经济研究部部长 赵晓

近年来,我国房地产业获得高速发展,已成为国民经济的支柱产业之一,并将持续作为国民经济的支柱产业。房地产的兴盛,显现出一派鲜花着锦的盛世繁华局面。但影响房地产业发展的不健康因素还很多,其中,较突出的就是“寻租现象”的大量存在。据统计,近几年内因以权谋私、贪污受贿等受到审查的领导干部中,仅涉及土地批租问题的就约占三分之一,其中不乏像成克杰、程维高、田凤山等国家高层官员。“寻租”,成了鲜花着锦下的大面积腐烂的脓疮,给金色的中国房地产涂抹上了厚重的黑色与灰色。

寻租及寻租理论研究

一、西方寻租理论概述

寻租(rent-seeking)理论是20世纪70年代西方经济学界公共选择学派创立的理论。最早提出寻租思想的是公共选择学派的主要代表人物之一塔洛克((Tullock, 1967)。但是,真正掀起寻租理论研究大潮的是于1974年在《美国经济评论》上发表《寻租社会的政治经济学》一文的安妮·克鲁格。后来巴格瓦蒂(J·Bhagwati)、布坎南(J – Buchanan )、布雷彻(R ·Brecher )、斯里尼瓦桑(T·N·Srinivasan )、托利森(R·Tollison)等人又陆续对该理论进行了深入研究,布坎南还因与此相关的理论贡献获得1986年度的诺贝尔经济学奖。

 

二、寻租理论在我国的应用

西方寻租理论创立是在上个世纪七十年代,其时正是我国由传统计划经济体制向市场经济体制转轨的过渡时期,新旧体制上的漏洞与摩擦、权力监督制衡的缺乏以及部分掌权人私欲的膨胀使得拉关系、走后门、送红包、递“回扣”、权钱交易等不正之风和腐败成为一种较为严重的社会现象,可惜的是创始者却未能将目光投向中国。出于对改革前途的高度的责任感,以吴敬链教授为首的一批经济学家率先于1988年在《经济社会体制比较》杂志上向国内经济学界介绍了西方寻租理论,进而借助寻租理论对我国现实经济生活中的腐败现象予以分析。随后,寻租理论在对我国腐败现象及转轨经济的研究中得到了更广泛的应用,但这一理论的应用在此后反而走向衰退,也未在房地产等领域深入展开。

三、寻租理论中重要概念的一般性解释

“寻租”与“DUP”:现代寻租理论基本上继承了巴格瓦蒂的定义,将寻租活动归纳为人类社会中“追求直接的非生产性利润”的活动(即DUP,Directly Unproductive Profit-seeking)。这里的“直接”即“直接产生于权力而不是借助于生产过程”,“非生产性”即指“相关活动只产生金钱收益,但并不产生包括在正常效用函数中的产品与劳务,也不产生投入这些产品与劳务生产的投入品,它不能扩大社会生产规模,甚至还会因垄断而缩小生产规模,所争夺的是既有的生产利润”。从以上概念可以看出:

1、“租金”产生的根源在于政府对市场的不恰当干预和管制。

2、寻租抑制了市场的公平竞争,造成生产的低效和资源的浪费。

3、整个寻租活动包括两个方面:

权力主体的设租(rent-setting):即权力主体在对经济活动的行政干预和管理过程中阻止供给增加,人为造成某种生产要素的供给弹性不足,从而形成权力主体获取非生产性利润的环境和条件,这往往是从权力到金钱的过程。

个体寻租:个体利用合法或非法等手段获得特权以维护既得利益的活动。这往往是从金钱-权力-金钱的增量过程。

4、这里的“租金”与一般经济学原理中的“租金”不同,前者系通过权力干预人为导致某些资源的稀缺从而形成的超额利润,而后者是因资源的自然稀缺形成的超过机会成本的级差收入,例如土地、石油、稀有矿藏等因数量有限、供给缺乏弹性而产生的租金。

寻租现象在我国房地产业中的体现

我国上世纪90年代之前的寻租主要产生于双轨价格的商品流通领域。90年代之后,随着经济体制改革的深化,寻租活动逐渐从商品流通领域转向生产要素领域,房地产成为重灾区。这是因为,一方面,有形商品价格进一步放开,价差减少,另一方面,资金、土地市场进一步发育,而相应的政策法规未能及时出台,不恰当的行政配置资源方式造成资金、土地等生产要素市场产生了巨额租金并诱发了相应的寻租活动。此外,房地产业对土地、资金要素有着天然的依赖性,因而也为寻租现象的滋生和蔓延提供了“肥沃土壤”。

一、房地产寻租特点:租金规模大、寻租主体多、手段多元化

房地产业领域寻租的一大特点是租金规模较大。胡和立、万安培在对我国房地产业的租金规模进行估算后指出,1988年、1992年房地产开发过程中仅土地交易的潜在租金就分别不少于“100亿元、200亿元”。继此之后,万安培于1998年又测算出1996年“股份制改造和房地产开发租金不少于800亿元”。2005年钟伟也经过测算得出“2002-2004年间仅流失的地租一项已达3300亿元”的结论。由于估算者一般宁愿少说不愿多说以免被人攻击的缘故,我们推测,实际的租金只会比任何估算者来得要大。

房地产行业链条较长、涉及的环节也较多,因而房地产经济中寻租者主体也甚广。除了必不可少的各级政府、建设、规划、房屋管理、土地管理、审计税务等部门外,还包括资金提供者–银行、资金使用者–房地产开发公司,甚至也包括个体经营承包者、居民户等。寻租的手段也多种多样,有合法手段如企业通过谈判、游说向政府争取优惠待遇,利用特殊政策维护自身的垄断地位等,也有非法手段如行贿受贿、滥用职权等,还有介于合法、非法之间的灰色寻租手段如“乱收费”、集体寻租等。

二、租金来源

寻租活动是行政干预的结果,意味着权力的运用造成了租金的产生。按权力部门发挥作用的不同,可将房地产业寻租活动的租金来源分为三类:权力部门无意设租、权力部门被动设租和权力部门主动设租。

1、无意设租是指权力部门为弥补市场缺陷而干预经济生活,无意中导致租金产生并引发寻租行为。它产生于权力部门“良好的主观愿望”,是一种主观与客观相脱离的表现。由于自身能力的局限性,权力部门制订了不科学的资金、土地配置政策,便会造成无意设租,并被其他经济人利用从而为自身谋利益,即展开寻租活动。随着知识、经验的积累和管理决策的科学化,无意设租行为会逐渐减少,但只要存在权力部门的干预,这种租金就无法彻底消失。

2、被动设租指的是权力部门出于自身利益或受既得利益集团的影响,利用其职权,制定并实施一些能给这些集团带来巨额租金的法案,客观上成为利益集团的谋利工具。当前一个很好的例子就是,一些地方权力部门出于短期政绩需求或迫于地方经济增长的压力,为房地产开发提供廉价出让土地等过度倾斜的优惠政策,客观上给开发商大肆寻租创造了机会。

3、主动设租指权力部门预期到设租行为可为其
带来收益,从而主动通过行政干预创造租金,增加本部门、本地区企业的收益,而这些企业向该权力部门提供部分租金作为回报,其实质是公共权力的商品化,就是权钱交易的腐败现象。由于公共权力的行使与公共利益相背离,这种设租、寻租活动往往导致社会财富的转移和社会矛盾的激化。

三、寻租表现形式

如前所述,房地产开发具有链条长、涉及部门多的特点,因而寻租活动的表现形式也多种多样。

1、土地供应领域的寻租

稀缺的土地资源是房地产开发必备的要素之一,房地产开发商拥有了土地,也就拥有了财富。对土地资源的依赖必然引发开发商不规范运作的冲动,而我国尚不健全的土地制度也为寻租提供了契机,进而使得土地成为房地产寻租的重灾区。据统计,2003年全国共查处包括历年遗漏案件在内的土地违法案件16.8万起,738人被给予党纪政纪处分,134人被追究刑事责任。众多的土地寻租案件中,寻租方式主要有以下几种:

(1)供需双方利用协议出让土地方式“暗箱”操作,以明显低于市场的价格出让土地, 用地企业将小于甚至等于其所寻租金的费用私下支付给出让方。有学者曾对我国土地出让价格进行实证分析发现,1992年我国土地拍卖出让价格、招标出让价格、协议出让价格的比值为1: 0.61: 0.14,可见,协议出让方式下租金金额之大。潜在的巨额租金使得协议方式成为历年来土地出让方式的首选。有数据显示,截至2002年底,我国招标、拍卖出让土地面积仅占出让总面积的15%,其它绝大部分都是协议出让;

(2)在招标出让土地方式下通过控标、抬标寻租,即作为寻租者的开发商在政府部门默许下,与其他竞争者达成私下协议,以支付现金方式使其他竞争者实际退出竞争,从而以较低的招标价获得土地使用权。这种寻租方式极具隐蔽性,不易被察觉;

(3)行政划拨土地的占有者擅自改变土地用途上市交易,从而获取巨额租金;

(4)地方政府非法、低价征用农村耕地,将其变为房地产开发用地,高价出售,从而获取巨额租金。

 

2、住房建设领域的寻租

自1998年实行城镇住房制度改革以来,我国逐渐形成了多层次住房供应体系,即高收入者按市场价购买商品住房、中低收入者低价购买经济适用房、最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。对于经济适用房,国家给予了用地优先划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放、减免部分行政事业性收费等诸多优惠政策,自然诱使开发商们竞相向主管部门寻租,以“经济适用房”之名行“商品房“之实。而对于拥有审核开发商资质、分配经济适用房等权力的主管部门及负责人来说,一旦认识到手中权力的市场价值,“寻租”也就滋生开来。北京曾发生的 “放号”风波及“经济适用豪宅”现象就是很好的证明。

 

3、资金领域的寻租

房地产业是资金密集性行业,房地产开发离不开金融的支持。我国房地产企业自有资金较少,融资渠道狭窄,对银行资金的依赖尤其严重。有资料统计,2004年我国房地产开发资金中大约有50%以上来源于银行。企业对资金的渴求,加上国有银行自身的软预算约束,使得寻租活动在银行信贷领域蔓延。以2003年2月底央行发布的《2002年货币政策执行报告》为例,中国人民银行通过对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款进行检查发现,违规贷款和违规金额占总检查金额的24.9%。如果这个检查结果具有代表性,即意味着房地产贷款中有近四分之一是违规贷款。而违规放贷,当然是为了索取巨额“回扣”、参与分成,甚或间接成立房地产开发公司,以国家和人民的钱“借鸡生蛋”、谋取私利。

4、涉税领域的寻租

2004年度中国纳税500强企业排行榜中,300名内都没有一家房地产企业,与其在”中国十大暴利行业”中高居首位的形象形成对比。同时,据悉,近期国家税务总局在对7省市的调查中发现,在各种涉税问题中,房地产业的问题占了90%。2003年南京市地税局稽查分局曾对2002年度纳税额较大的88户房地产企业进行了税收专项检查,竟然发现87户有偷漏税问题,涉税金额高达5031.66万元。偷漏税现象如此严重,与房地产商和官员们的寻租、设租活动是分不开的。

 

5、房地产业的“乱收费问题”

目前,我国地价及税、费合计约占房价的50%,相对国际上一般20%的比例而言,地价及税、费比重明显过高。据调查,全国各城市在房地产开发经营中涉及的各项税费项目有60~180多项,其中税仅有12种左右(费镇明,1996)。上海市经过1995年清理不合理收费后,房地产收费项目仍达100多项。武汉市经过1996年和1997年清理不合理收费后,房地产收费项目仍近60项,且某些明令取消的项目仍在暗中执行或变相执行(邓宏乾,2000)。河南省在房地产二级、三级市场上,房地产行政收费也达到了87个(李哲,2003)。另据调查估算,1998年房地产行业各项收费大约在1200亿元~1500亿元。房地产“乱收费问题”实质上是有关部门的“集体寻租”行为,不过是用合法的手段掩盖了不合理的寻租事实,是更高级形式的寻租。它不仅加大了居民的购房成本,也使得房地产业不堪重负,阻碍了房地产业向健康发展。

 寻租的不良后果

一、既浪费资源又降低经营效率,损害整个社会的福利

尽管寻租活动对于寻租者个人而言是一种“正和的博弈”,即收益大于成本,但从全社会的角度看,寻租活动则是“负和的博弈”,即对整个社会而言是弊大于利,造成整个社会的福利水平下降。原因在于,寻租是一种非生产性的寻利活动,它并不创造社会财富。相反,在政府干预的情况下,人们为了获取个人利益,一方面,把人力、物力、财力用于政府公关,以争取政府的种种优惠,从而加大了交易费用,消耗了大量的稀缺资源;另一方面,在寻租就能获得高额利润的刺激下,企业竞相展开寻租竞争,忽视了降低成本、提高质量、增强自身竞争力的重要性,造成企业经营效率低下。从短期看,开发商必然将寻租成本和经营效率低下带来的冗余成本转嫁给广大消费者从而导致房价上升,而严重背离消费者支付能力的住房价格必然损害消费者的切身利益,造成消费者剩余被剥夺。从长期看,寻租导致开发成本加大、房价走高,引发泡沫产生,而泡沫一旦破灭,必然造成经济下滑,进一步降低整个社会的福利水平。

二、扭曲市场的资源配置功能

在市场经济体制中,市场在资源的有效配置中扮演着重要角色。而开发商为维护自己通过寻租获得的利益,就希望政府保持对土地等资源的控制权,或者通过某种“隐形市场”支配和影响资源配置。政府对市场的垄断及政府扶持下造就的企业垄断排除了公平竞争的可能性,使得竞争机制、供求机制和价格机制不能良好的运行,导致市场的资源配置功能失灵,给消费者和整个宏观经济带来潜在损失。

三、改变了
财富分配格局,危害社会稳定

寻租不是创造财富,而是利用权力对既有财富的争夺和转移,通俗的讲,就是不是致力于把社会财富的蛋糕做大,而是致力于尽可能多的占用现有蛋糕的份额。房地产业中的寻租使得社会民众的大量财富轻而易举地转移到少数人手中,从而得以在短期内造就一大批暴富的房地产商和主管官员,以安徽省前副省长王怀忠为例,由于他在阜阳任职期间直接干预大量土地批租和出让事务,导致1994年到2000年间,阜阳明显属于国有土地资产流失的金额高达10亿元,而这笔巨资的绝大部分又都流入了王怀忠倾心扶持的少数“房地产老板”手中。

与暴富的房地产商和主管官员形成鲜明对比的却是日益庞大的城市“租房或高负债购房”一族和失地农民群体。从城市居民的处境看,越来越多的城市居民选择长期租房或向银行贷款购房。有研究表明,2003年,北京、上海的家庭债务比例分别高达122%、155%,已经超过当年美国的家庭债务比例115%。青岛、杭州、深圳和宁波等城市家庭债务比例也分别达到95%、91%、85%和79%,较高的家庭债务大多是由购房引起的。

农民群体的处境则更差:(1)强行、低价征用农民土地的现象大量存在。房地产开发掀起了政府和企业联手以“发展经济”为“旗帜”的圈地运动。在这一运动中,农民对土地的集体所有权和应得收益权一并被剥夺。一项调查表明,被征土地收益分配格局大致是:地方政府占20%至30%,企业占40%至50%,村级组织占25%至30%,农民仅占5%至10%,土地巨额增值收益的大部分被中间商或地方政府所获取,农民则沦落到“务农无地、上班无岗、低保无份”的“三无”境地。(2)拖欠、挪用、截留农民土地补偿安置费现象严重。据统计,截至2004年11月底,各地拖欠1999年以来征用农民土地补偿费高达175.46亿元,应国家要求清偿160.45亿元后尚欠15.01亿元。

安居才能乐业。房地产寻租带来的财富掠夺导致更多的人或流离失所或负债前行,进而加剧了社会矛盾和冲突的升级,整个社会生活充满不和谐之声。有数据显示,2004年1月1日到6月22日不足半年的时间里,全国仅因征地上访4026批、18620人,已大大超过2003年全年总量。按征用土地量和农民人均土地量的保守估算,目前全国约有4000万失地农民,再加上背负沉重购房负担的城市居民,已形成一个庞大的社会群体。这个被掠夺了的群体一旦受到突发事件的刺激,很容易导致失去理性的集体或个人行为,对社会稳定构成潜在威胁;同时,部分暴富群体具有强烈的优越感,容易引发蔑视法律和弱势群体权利的行为。心态的扭曲与当前犯罪行为的两种倾向有着密切关系:穷途末路之徒铤而走险,或劫财或杀人放火以发泄对社会的不满;暴富者则视金钱为万能,肆意践踏法律。

地产业中的寻租根源

一、市场经济体制不完善,政府职能未完全转变

由于我国实行“渐进式”的经济体制改革方式,因而尽管我国已经向市场经济迈进很多年,但市场经济体制至今仍不完善,市场发育程度还很低,平等竞争的市场秩序尚未真正建立。同时,政府尚未完全走出计划经济的思维模式,对微观经济活动的行政干预过多,模糊了政府与市场发挥作用边界,再加上政府管理体系不顺畅,又进一步阻碍了市场经济体制改革的进程。在房地产业上的突出表现为:国家垄断土地一级市场、土地供应存在多种供应方式并存和多渠道、无序供应的现象、资金流向过度受政府政策主导等。经济、政治体制的漏洞,使房地产业存在巨大的租金来源,也为寻租提供了天然场所。

借用19世纪中叶英国的评论家登宁的一句话“一旦有适当的利润,资本就胆大起来。如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至冒绞首的危险”。因而只有进一步完善市场经济体制和政治体制,减少寻租的诱因和实现条件,增大寻租的交易成本,才可以减少和防范寻租现象的发生。

二、缺乏商业伦理制约的私欲膨胀

私欲膨胀是寻租行为产生的思想根源。市场经济强化了利益机制,也使人们传统的价值观发生不同程度的嬗变,物质利益和商品等价交换原则在人们生活中发挥越来越大的作用。房地产开发商在利益最大化欲望的驱使下,放弃了合法经营的观念,主动向一些官员寻租,而一些意志薄弱的官员则任私欲膨胀,置勤政廉洁于不顾,把党和人民赋予的权力投入市场,当作猎取个人私利的筹码,大搞权钱交易。社会价值观的变化甚至让人们把设租、寻租行为看作“能力”的表现,无意中营造了寻租的社会环境,强化了寻租者的寻租动机。

三、缺乏有效监督制约机制

有效的监督约束机制包括纪律监督、法律监督、舆论监督和社会监督等。总体而言,当前对房地产经营活动中的寻租问题的监督制约力度不足。

首先,从对行政权力运用的监督来看,由于我国国家权力归全体公民所有,国家政府机构只是由人民代表大会授权行使权力,这种委托人和代理人之间的关系再加上政府内部存在着的中央与地方、地方与地方等多层次、多类型的委托代理关系,加大了公共权力使用偏离公众利益的可能,因而更需要对权力运用进行监督和制衡。而我国却普遍存在各级职能部门内部、人民代表大会和纪律检查部门等监督缺位的现象。缺乏制衡的权力运用很容易导致权力的滥用和权力的商品化,从而为寻租提供了温床和土壤。

其次,从法律法规建设方面来看,我国房地产法律法规体系尚待完善,现有法律法规的漏洞和空白较多,无法可依、有法难依、有法不依的现象同时存在,极大的影响了对寻租活动进行的监督的效力。由于信息不对称,舆论监督和社会监督更是流于形式,缺乏应有的力度。

 

房地产业中的寻租防治

治理寻租的根本在于减少和消除租源。概括起来讲,房地产业中的寻租,其主要防治措施有以下几方面(鉴于土地管理特有的制度体系,下文将单独阐述相关治理对策):

 

一、加速政治体制改革步伐,促进市场经济体制改革

在保证社会经济稳定的前提下,深化市场经济体制改革,尽量缩短房地产市场中双轨制中非市场制度的运行时间,建立完善、顺畅的市场机制,做到信息公开化、竞争公平化,这是减少租源,遏制寻租活动的根本出路。为达到这一目的,就必须加速我国政治体制改革,进一步转变政府职能,改变政府在房地产经济活动中的主导地位,取消一些不必要的政府干预,把更多的事情交给市场来办,从而走向“小政府大市场”。

二、完善监督制约机制,加大惩戒力度

从经济学意义上看,只要寻租的预期收益大于预期成本,潜在的寻租者就会变成现实的寻租者。而有效的监督约束机制可以加大预期成本,减少预期收益。因而有必要进一步完善监督约束机制,加大惩戒力度。

首先,建立健全政府权力运用的监督机制,国土资源部门、建设部等管理部门、各级人大代表、纪检监察机关要切实担负起职能范围内的监管重任,多方位加强对国有土地出让、房产开发工作的监管,防止政府的非规范化、主观性决策管理,使房地产市场规范、有序地运行。

其次,宪法中要明确政府的职权范围,不能给官员留有太大的自由裁量权。要建立透明的法律框架,保证司法的公正性和独立性。

再次,加快房地产市场信息系统建设,实行信息透明、公开化,给予舆论和社会公众充分的话语权,以加强舆论和社会公众监督。

 

三、加强市场伦理和商业伦理建设,增进公务员政治责任感

制度和法律约束对减少房地产寻租固然有重要作用,但两者都只规范人们的最低行为标准,而市场伦理与商业伦理对人们的影响是深远的。因此,为有效减少寻租,有必要加强市场伦理与商业伦理建设,使人们树立正确、健康的价值观。一方面,加强政府官员的职业道德建设尤其要提高公务员的政治责任感,使他们能够正确认识和对待手中的权力,自觉抵制权力商品化观念、抑制利己主义思想,提高法纪观念和廉政意识。另一方面,积极开展对包括房地产从业人员在内的社会大众的思想道德教育,倡导合法经营的理念,消除寻租动机。

四、土地寻租的长、短期防治措施

我国自新中国成立后逐渐形成了以社会主义国家所有制和农民集体所有制为主要内容的土地“二元公有”制,并在此基础上建立了国家储备制、国家征用制等国家管理土地的制度体系。无庸质疑,土地“二元公有”和国家管理土地的制度体系充分体现了我国社会主义性质的根本价值取向和计划经济的相对公平目标。但随着我国社会主义市场经济体制改革的深入,这种制度体系不仅不能体现市场经济的竞争和效率特征,也在新的体制环境下越来越多的背离了制度本身设定的公平目标,从而引发了诸多深层次的矛盾,在房地产业中的表现如下:

首先,在城市土地公有制下,国有单位占有较多的土地资源,为公平竞争设置了天然屏障,诸多土地供应方式的存在,也扰乱了房地产市场的秩序。而建立在公有制基础上的国家储备制度实质是国家对土地一级市场的垄断,即行政权力代替了土地市场源头的市场化,导致土地资源供给缺乏多元产权主体竞争,也为政府、开发商等相关利益集团设租、寻租提供了可乘之机。

其次,农村土地的集体所有制在法律形式上是一种模糊的、残缺的产权关系,“乡镇、村、组”三级组织建设的不完善进一步促成了产权代表的虚置与缺位,与此同时,在农民权益未能得到根本保障的前提下,国家却被赋予“为公益目的可征用集体土地”的权力,必然为设租、寻租留下空间,而在政府、开发商纷纷借“公益”之名行“垄断”之实、攫取巨额租金的活动中,农民的权益却遭到血腥掠夺。

以上分析可以看出,寻租注定成为我国土地“二元公有”和国家管理土地的制度体系下的痼疾。因此,要减少甚至消灭土地寻租,提高土地资源配置效率,就必须从长期、短期两个角度采取防治措施。

从长期来看,要改革土地“二元公有”和国家管理土地的制度体系,建立起产权清晰、稳定、完整且不受侵犯的土地私有制度,以法律形式明确界定包括农民在内的各主体对土地应享有的占有、使用、收益和处分权,并在此基础上,加快土地市场化进程,建立“依法、自愿、有偿”的土地流转机制,从而使土地市场发育的越来越成熟。

从短期来看,要在当前的制度框架内,加强与土地相关的法律建设和信息透明化建设,有效约束政府、开发商行为,强化政府的监管者身份和开发商的市场行为。为此,要做好以下三个方面的工作:

(1)完善国家储备土地制度,尤其要完善土地供应环节的制度设计,增强供应信息的透明度和稳定性,防止更高层次的政府设租和相关利益集团寻租;

(2)完善土地招标拍卖挂牌出让制度,减少政府、开发商之间“串谋”以便私下操纵土地价格的可能性。比如,采取扩大公告的传播范围、延长公告发布日与招标拍卖挂牌开始日之间的时间等措施,使尽可能多的潜在购买者参与,从而使企图“串谋”者不能“串谋”。同时,加大政府责任人、开发商不规范运作的法律责任和惩处力度,使企图“串谋”者不敢“串谋”,从而让招标拍卖挂牌出让土地真正成为阳光下的交易;

(3)完善国家征用土地制度:①明确界定“公共利益”的内涵,严格限制非公共利益的土地征用;②在遵循市场经济规律的基础上,合理确定不同的补偿方式和补偿标准及合理的土地收益分配比例;③建立征地听证制度,增加信息的公开、透明,还农民以知情权和发言权。

 

结束语:不断增加中国房地产的亮色,减少黑色和灰色

房地产业具有准公共产品的性质,这决定了公共权力的介入是不可避免的,因此,绝对消灭房地产业中政府干预带来的寻租现象也是不可能的。但是,只要我们从调控手段、制度设计、法律监督、思想教育等多方面、全方位的采取措施,减少可预见性租源存在的可能性,就能将寻租活动及其给经济社会带来的严重危害降低到最小程度,不断增加中国房地产的亮色,减少黑色和灰色。

本文的合作者:北京科技大学管理学院 侯娟

 

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